Notaio, Geometra, Avvocato – Wer macht was beim Hauskauf in Italien?

Beim Hauskauf in Italien begegnen Ihnen drei Fachleute, deren Rollen sich von den jeweiligen Entsprechungen in Deutschland, Österreich und der Schweiz unterscheiden. Es lohnt sich auf jeden Fall, zu wissen und zu verstehen, wer genau für was, wann zuständig ist und hilfreich sein kann. Dieser Artikel zeigt auf, wer was tut und wer für die Interessen des Käufers einsteht.

Der Notar (notaio) – unverzichtbar, aber kein Berater

Der Notar (notaio) ist beim Hauskauf in Italien gesetzlich vorgeschrieben: Ohne ihn kommt kein rechtsgültiger Kaufvertrag zustande. Der notaio beurkundet den notariellen Kaufvertrag (rogito) und sorgt dafür, dass der Eigentumsübergang ins Kataster (catasto) eingetragen wird. Als Käufer wählen Sie den Notar aus, beauftragen und bezahlen ihn.

Wichtig: Der Notaio ist gesetzlich zur Unparteilichkeit verpflichtet. Er prüft die formale Rechtmäßigkeit des Vertrags, beschafft aber keine Unterlagen und beauftragt keine Techniker Er arbeitet ausschließlich mit den Informationen, die ihm von den Parteien und dem beauftragten Techniker vorgelegt werden. Er ist kein Interessenvertreter des Käufers.

Das prüft der Notar

• Identität und Handlungsfähigkeit beider Parteien
• Eigentumsverhältnisse und Lastenfreiheit der Immobilie
• Eintragungen im Kataster (Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten)
• Baugenehmigungen und Übereinstimmung mit dem Kataster

Das leistet der Notar nicht

• Bautechnische Mängel aufdecken oder Abweichungen vom Kataster aufdecken
• Fehlende Baugenehmigungen eigenständig recherchieren
• Für den Käufer verhandeln
• Käufer rechtlich beraten

Kosten Notar

Die Notargebühren richten sich nach dem beurkundeten Kaufpreis und liegen in der Regel zwischen 1.500 und 3.000 Euro, bei höherwertigen Immobilien auch mehr. Hinzu kommen die Grunderwerbssteuer und Gebühren, die über den Notar abgeführt werden.

Für ausländische Käufer, die nicht persönlich anreisen können oder wollen, bietet sich die procura notarile an: eine notarielle Vollmacht, mit der ein Anwalt den Käufer beim Notartermin der Unterzeichnung des Kaufvertrags (rogito) vertritt – das spart Reisekosten und die Kosten für eine zweisprachige Beurkundung und den Dolmetscher.

Geometra – der Bautechniker vor Ort

Geometra ist eine typisch italienische Berufsbezeichnung und bedeutet Bautechniker oder Vermesser. Der geometra – nennen wir ihn auf Deutsch Geometer, da es keine deutsche Entsprechung gibt – ist ein staatlich geprüfter Techniker, der zur Planung und Bauleitung von kleineren Bauvorhaben, zur Durchführung topografischer Vermessungen und zur Erstellung von Kostenvoranschlägen befugt ist. In dieser Funktion prüft er auch Katasterunterlagen, begleitet Baugenehmigungen und ist bei Renovierungen unverzichtbar. Kurzum, ein guter geometra vor Ort ist viel wert.

Der Geometer ist in Italien die zentrale Schlüsselfigur während des Kaufprozesses (und nicht der Makler, wie man annehmen könnte). Ohne die von ihm erstellten Unterlagen ist kein beurkundeter Kaufvertrag und damit kein Eigentumsübergang möglich.

Der Geometer prüft die baurechtliche Konformität der Immobilie, gleicht den Katasterplan mit dem tatsächlichen Grundriss ab und erstellt die technischen Nachweise, die der Notar für den Kaufvertrag (rogito) benötigt. Je nach Komplexität und Region darf er auch kleinere Bau- und Umbauvorhaben planen und genehmigen lassen.

Tipp: Beauftragen Sie einen eigenen, unabhängigen Geometra – nicht den des Verkäufers oder Maklers. Nur so erhalten Sie eine Prüfung, die ausschließlich Ihren Interessen dient. Der Makler koordiniert, der Geometra verantwortet. Beides ist in Italien rechtlich klar getrennt.

Das leistet ein unabhängiger Geometra für Käufer

• Abgleich des Katasterplans (planimetria catastale) mit dem tatsächlichen Grundriss
• Prüfung auf nicht genehmigte bauliche Veränderungen (abusi edilizi)
• Kontrolle der Baugenehmigungen und baurechtlichen Konformität
• Vorbereitung der technischen Unterlagen für den Notartermin
• Erstellung oder Prüfung des Energieausweises (APE)
• Einschätzung des baulichen Zustands und Renovierungsaufwands

Wichtig: Abweichungen zwischen Katasterplan und tatsächlichem Zustand können dem neuen Eigentümer Geldbußen und im schlimmsten Fall strafrechtliche Konsequenzen einbringen. Dieses Szenario ist kein theoretisches Risiko, sondern einer der häufigsten Problemfälle beim Kauf älterer Bestandsimmobilien in Italien.

Kosten Geometra

Ein unabhängiges Gutachten kostet je nach Umfang zwischen 500 und 1.500 Euro. Angesichts der möglichen Folgekosten von nicht genehmigten Anbauten, fehlenden Baugenehmigungen oder Abweichungen vom Kataster ist das eine sinnvolle Investition.

Der avvocato – früher sinnvoll als erwartet

Ein Anwalt (Avvocato) ist beim Immobilienkauf in Italien nicht gesetzlich vorgeschrieben. Viele Käufer kommen ohne einen aus – oder glauben das zumindest. Tatsächlich entsteht ein erheblicher Teil der späteren Probleme bereits in einer Phase, in der kein Anwalt hinzugezogen wurde: bei der Proposta d’acquisto und beim Compromesso.

Beide Dokumente sind rechtlich bindende Vereinbarungen. Die Proposta bindet zunächst den Käufer, der Compromesso beide Parteien. Wer hier unterschreibt, ohne den Vertrag rechtlich prüfen zu lassen, trägt das volle Risiko – auch wenn der Makler versichert, dass „alles in Ordnung“ sei. Auf die Aussage eines Maklers, mit der Immobilie sei alles in Ordnung, sollte man sich keinesfalls verlassen – weder bei der Proposta noch beim Compromesso, da beide rechtlich bindend sind.

Die Proposta d’acquisto ist ein unwiderrufliches Kaufangebot: Bis zur Annahmefrist kann der Käufer es nicht zurückziehen. Nimmt der Verkäufer an, wird die Proposta automatisch zum Compromesso – einem für beide Parteien bindenden Vorvertrag, der im deutschen Recht keine direkte Entsprechung hat.

Wichtig: Ein Avvocato, der auf Immobilienrecht (diritto immobiliare) spezialisiert ist, ist der einzige Beteiligte im Kaufprozess, der ausschließlich für Sie arbeitet, sobald Sie ihn beauftragen. Er kann außerdem als Ihr Bevollmächtigter beim Notartermin auftreten (procura notarile) – praktisch für Käufer, die nicht aus Deutschland oder Österreich anreisen wollen.

In diesen Fällen ist ein avvocato besonders wichtig

• Vor der Unterzeichnung des Kaufangebots (proposta d’acquisto) oder des Vorvertrags (compromesso)
• Bei Immobilien aus Erbschaften oder mit unklaren Eigentumsverhältnissen
• Bei Objekten aus Zwangsversteigerungen (aste giudiziarie)
• Bei Verdacht auf Schulden, Hypotheken oder versteckte Lasten
• Bei komplexen Vertragsklauseln oder ungewöhnlichen Kaufbedingungen

Deutschsprachige Anwälte mit Kenntnissen des deutschen Rechtsverständnisses haben ihren Preis. Die Maklerprovision liegt in Italien bei 3 bis 8 Prozent des Kaufpreises – von beiden Seiten. Ein Anwalt kostet weniger und vertritt im Gegensatz zum Makler eindeutig nur die Käuferseite.

Wer vertritt Ihre Interessen?

In Italien ist die Rollenverteilung rechtlich klar getrennt: Der Makler vermittelt und koordiniert – die technische Verantwortung liegt beim Techniker, die rechtliche beim Notar. Doch keiner von ihnen ist verpflichtet, aktiv für Ihre Interessen einzutreten.

Fachperson	Wer zahlt ihn/sie?	Für wen arbeitet er/sie?
Notaio	Käufer	neutral (beide Parteien)
Agente immobiliare (Makler)	Käufer und Verkäufer	beide gleichzeitig
Geometra (selbst beauftragt)	Käufer	Käufer
Avvocato (selbst beauftragt)	Käufer	Käufer

Das Wichtigste im Überblick

• Der Notaio beurkundet den Kauf und ist Pflicht. Er ist aber kein Interessenvertreter und beschafft keine Unterlagen.
• Der Geometra ist die zentrale technische Instanz: Ohne seine Unterlagen findet der finale Notartermin (Kaufvertrag, rogito) nicht statt. Ein eigener, unabhängiger Geometra ist unverzichtbar.
• Der Avvocato sollte bereits vor dem Kaufangebot (proposta d’aquisto) hinzugezogen werden – nicht erst wenn Probleme auftauchen.
• Nur wer von Ihnen beauftragt ist, arbeitet wirklich für Sie (gilt für Geometra und Avvocato).

Der Makler kennt die Abläufe und den Markt

Der italienische agente immobiliare ist formal stärker reguliert als ein deutscher Makler. In Italien muss er bei der zuständigen Handelskammer eingetragen sein, eine staatlich anerkannte Berufsausbildung nachweisen, eine Berufsprüfung bestehen und eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen. In Deutschland genügt für die Maklertätigkeit im Wesentlichen eine kommunale Gewerbeerlaubnis ohne Pflichtprüfung.

Das bedeutet: Ein Makler in Italien hat in der Regel mehr formale Hürden genommen als sein deutsches Pendant. Das erklärt ein gewisses Grundvertrauen, das ihm vor Ort entgegengebracht wird. Er kennt die Abläufe, er kennt den Markt. Aber er ist dennoch mediatore – gesetzlich beauftragt, zwischen Käufer und Verkäufer zu vermitteln, und von beiden bezahlt. Sein Provisionsanspruch entsteht bereits mit der Unterzeichnung des Vorvertrags, nicht erst mit dem abgeschlossenen Kauf – das schafft möglicherweise einen strukturellen Anreiz, den Abschluss zu beschleunigen. Das ist keine Frage des individuellen Charakters, sondern des Systems.