Kosten beim Hauskauf in Italien – Nebenkosten und Steuern

Der Kaufpreis der Immobilie ist auch in Italien nur ein Kostenpunkt. Wer nicht realistisch alle Nebenkosten einkalkuliert, erlebt allerspätestens beim Notartermin eine böse Überraschung. Beim Kauf einer Ferienimmobilie muss man mit 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises zusätzlich rechnen. Beim Kauf einer Immobilie als Erstwohnsitz ist es deutlich weniger. Dieser Artikel schlüsselt alle Kosten auf, damit Sie von Anfang an realistisch planen.

Die Grunderwerbsteuer – der größte Posten

Die Grunderwerbsteuer (imposta di registro) ist der bedeutendste Steuerposten beim Hauskauf in Italien. Der Steuersatz beträgt neun Prozent für den Kauf ohne Vergünstigungen und zwei Prozent für Immobilien, bei denen die Prima-Casa-Vergünstigung in Anspruch genommen werden kann. Dabei gilt ein Mindestbetrag von 1.000 Euro, falls die Berechnung mit diesen Sätzen darunter liegen sollte.

Wichtig zu verstehen: die Steuer wird nicht auf den Kaufpreis erhoben, sondern auf den Katasterwert der Immobilie (valore catastale). Der Katasterwert liegt in Italien häufig deutlich unter dem Marktpreis – das macht den Kauf steuerlich günstiger als es auf den ersten Blick erscheint.

Neben der Grunderwerbsteuer fallen Hypothekar- und Katastersteuer in Höhe von jeweils 50 Euro pauschal an. Diese werden ebenfalls beim Notartermin (rogito) fällig.

Prima Casa – die wichtigste Vergünstigung

Wer seinen Erstwohnsitz in Italien kauft oder innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf dorthin verlegt, kann die Prima-Casa-Vergünstigung in Anspruch nehmen. Das senkt die Grunderwerbsteuer von 9 auf 2 Prozent – durchaus ein Unterschied.

Voraussetzungen für die Prima-Casa-Vergünstigung sind unter anderem: die Immobilie muss sich in der Gemeinde befinden, in der man bereits wohnt oder arbeitet, oder man verpflichtet sich, innerhalb von 18 Monaten dort den Wohnsitz anzumelden. Außerdem darf man keine weiteren Immobilien mit Prima-Casa-Vergünstigung in Italien besitzen.

Tipp: Wer beim Kauf die Prima-Casa-Vergünstigung nutzt, aber seinen Wohnsitz (residenza) nicht rechtzeitig ummeldet, muss die Steuerdifferenz nachzahlen – plus Zinsen und Strafgebühr. Die 18-monatige Frist ist also ernst gemeint.

→ Mehr dazu: Residenza anmelden in Italien – ja oder nein?

Notarkosten

Beim Hauskauf in Italien ist der Notar (notaio) unverzichtbar. Seine Kosten übernimmt in der Regel der Käufer. Das Honorar ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern richtet sich nach dem Wert der Transaktion und der Komplexität des Falls.

Als Richtwert können Sie mit 3.000 bis 5.000 Euro rechnen – bei einfachen Transaktionen manchmal weniger, bei komplexen Fällen (mehrere Eigentümer, ungeklärte Lasten, Hypothek) auch mehr.

Der Notar übernimmt beim Kauf eine wichtige Schutzfunktion: er prüft die Identität der Parteien, verifiziert das Nichtvorhandensein von Hypotheken und Pfändungen beim Kataster- und Liegenschaftsregister, prüft die stadtplanerische und katastrale Konformität der Immobilie und bestimmt das anzuwendende Steuerregime.

Zusätzlich zum Honorar erhebt der Notar die Steuern, die der Käufer schuldet, und leitet diese direkt an das Finanzamt (Agenzia delle Entrate) weiter. Er streckt diese Beträge also vor – sie erscheinen auf seiner Rechnung als durchlaufende Posten. Normalerweise wird der Notar jedoch vor dem rogito einen Nachweis der erfolgten Überweisung verlangen. Die Überweisung der Grunderwerbssteuer an den Notar ist somit Voraussetzung des Kaufvertrags.

Maklercourtage

Falls ein Makler (Agente Immobiliare) den Kaufprozess begleitet, fällt eine Provision an. In Italien teilen sich beide Parteien – Käufer und Verkäufer – die zu zahlende Provision. Diese variiert in der Höhe je nach Region und Vereinbarung, liegt aber typischerweise bei 3 bis 4 Prozent des Kaufpreises pro Seite.

Das bedeutet: als Käufer zahlen Sie die Hälfte der Gesamtcourtage – auch wenn der Makler formal vom Verkäufer beauftragt wurde.

Wichtig: Auf alle Dienstleistungen rund um den Kauf, einschließlich der Maklercourtage, wird zusätzlich 22 Prozent Mehrwertsteuer fällig.

Wenn Sie direkt vom Eigentümer kaufen (vendita privata), entfällt die Maklercourtage, was den Kauf günstiger macht, aber mehr eigene Recherche, Hintergrundwissen und juristisches Fingerspitzengefühl erfordert.

Steuern beim Vorvertrag

Ein Posten den viele Käufer vergessen: bei der Registrierung des Vorvertrags werden 0,5 Prozent auf die Anzahlung (caparra) und drei Prozent auf etwaige Akontozahlungen fällig. Diese Beträge werden jedoch beim endgültigen Kaufvertrag auf die Kaufsumme angerechnet. Es handelt sich also nicht um zusätzliche Kosten im eigentlichen Sinne. Aber sie fallen früher an als erwartet und müssen liquide verfügbar sein.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Mit dem Kauf enden die Ausgaben nicht. Als Eigentümer fallen folgende jährliche Kosten an:

IMU – Imposta Municipale Unica (Grundsteuer) Für Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze fällt die IMU jährlich an. Der Satz liegt typischerweise zwischen 0,76 und 1,06 Prozent des Katasterwertes und wird von jeder Gemeinde individuell festgesetzt. Gezahlt wird in zwei Raten: im Juni und im Dezember. Für den Erstwohnsitz ist die IMU in den meisten Fällen erlassen.

TARI – Müllgebühr Die Gebühr für die Müllentsorgung fällt für alle Eigentümer an, unabhängig vom Wohnsitz. Über ihre Höhe entscheiden die Wohnfläche und die Anzahl der Bewohner.

Versicherung Eine Gebäudeversicherung ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend empfohlen – besonders in erdbebengefährdeten Gebieten.

Hausgeld Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage kauft, zahlt monatliche oder jährliche Beiträge für den Betrieb, die Instandhaltung, Verwaltung und Versicherung der gemeinschaftlichen Eigentumsanteile. Informieren Sie sich vor dem Kauf über beschlossene oder geplante außerordentliche Arbeiten wie Fassade, Dach, Aufzug oder Zentralheizung. Diese können erhebliche Sonderumlagen bedeuten, für die Sie als neuer Eigentümer ebenfalls mit aufkommen müssen.

Gesamtübersicht: Was kostet ein Hauskauf wirklich?

Hier eine realistische Kalkulation für den Kauf einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 150.000 Euro – einmal als Ferienimmobilie, einmal als Erstwohnsitz:

Kostenposten	Ferienimmobilie	Erstwohnsitz (Prima Casa)
Grunderwerbsteuer (auf Katasterwert)	ca. 9% → ~5.400 €	ca. 2% → ~1.200 €
Hypothekar- & Katastersteuer	50 € + 50 €	50 € + 50 €
Notarkosten	3.000–5.000 €	3.000–5.000 €
Maklercourtage (3–4%)	4.500–6.000 €	4.500–6.000 €
Registrierung Vorvertrag	~500–1.000 €	~500–1.000 €
Gesamtnebenkosten geschätzt	~13.500–17.500 €	~9.300–13.300 €

Die Tabelle dient der Orientierung. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Katasterwert, der Region und der individuellen Transaktion ab.

Fazit

Planen Sie beim Hauskauf in Italien 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten ein, um realistisch zu planen. Wenn Sie ihren Wohnsitz nach Italien verlegen, also auswandern wollen, können Sie den Kaufnebenkosten auf 10 bis 15 Prozent reduzieren. Wenn Sie einen Notar bereits vor dem Vorvertrag einbeziehen, hilft dieser Ihnen nicht nur bei rechtlichen Fragen, sondern auch dabei, Steuern zu sparen.