Ihr Traum ist es, ein Haus oder eine Wohnung in Italien zu kaufen? Sie könnten sich sogar vorstellen, ganz nach Italien umzuziehen? Sogar ein renovierungsbedürftiges Haus auf dem Land käme für Sie in Frage? Dann ist es Zeit, sich genauer über den Kaufprozess in Italien zu informieren. Der Kauf einer Immobilie in Italien läuft etwas anders ab, als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess – von der ersten Besichtigung bis zum Schlüssel in der Hand.
Vor dem Kauf – was Sie vorbereiten müssen
Die Steuernummer codice fiscale
Bevor Sie in Italien einen Vertrag unterschreiben können, benötigen Sie eine italienische Steuernummer, den codice fiscale. Er ist die Voraussetzung für jeden Schritt: ohne ihn sind weder Vorvertrag, noch Notartermin möglich. Und natürlich ist er auch zur Eröffnung eines Bankkontos in Italien notwendig.
Der codice fiscale ist eine Kombination aus Buchstaben und Ziffern der Schlüsseldaten einer Person, nämlich Name, Geburtsdatum und Geburtsort (oder Land) und dient zur Identifizierung derselben. Den codice fiscale stellt jede Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) kostenfrei auf Antrag aus. Nicht in Italien ansässige ausländische Staatsbürger beantragen die Steuernummer entweder vor Ort in Italien selbst oder durch eine mit einer Vollmacht ausgestattete Person. Falls dies nicht möglich ist, kann die Steuernummer beim zuständigen italienischen Konsulat beantragt werden. Die dafür erforderlichen Dokumente sind ein ausgefülltes Antragsformular, ein Ausweisdokument und eine Begründung. Weitere Erläuterungen zu den Antragsvoraussetzungen gibt die deutsche Botschaft in Italien.
Tipp: Beantragen Sie den codice fiscale bevor Sie auf Besichtigungsreise gehen. Er kostet nichts und öffnet Türen.
Budget realistisch festlegen
Der Kaufpreis ist nur ein Teil des notwendigen Budgets. Rechnen Sie bei einer Ferienimmobilie mit Kaufnebenkosten von 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises – für Grunderwerbssteuer, Notar, Makler und Verwaltungsgebühren. Bei einem Erstwohnsitz in Italien fällt die Steuerbelastung geringer aus.
Alle Nebenkosten im Detail: Steuern und Nebenkosten beim Hauskauf in Italien
Finanzierung klären
Wenn die Immobilie mit einem Darlehen finanziert werden soll, klären Sie die Finanzierung idealerweise vor der Suche – nicht danach. Italienische Banken vergeben Immobilienkredite auch an Ausländer, aber der Prozess kann dauern. Deutsche Banken hingegen finanzieren italienische Immobilien selten. Ein unabhängiger Finanzberater mit Italien-Erfahrung ist hier Gold wert.
Wichtig: Im Vorvertrag (contratto preliminare) muss der Erhalt des Darlehens als Bedingung für den Kauf ausdrücklich festgehalten sein. Kommt die Finanzierung nicht zustande und steht das nicht im Vertrag, verlieren Sie die Anzahlung.
Die Suche – Wo und wie Sie in Italien ein Haus suchen
Viele Deutsche träumen vom Häuschen im Belpaese, vom dolce vita und dolce far niente. Vielleicht haben Sie schon von den günstigen Angeboten kleiner Gemeinden in Süditalien gehört, die Häuser für einen Euro anbieten. Oder Sie haben Berichte über Bergdörfer im Piemont gelesen, in denen die Region Piemont Familien finanziell dabei unterstützt, Häuser zu sanieren. Italienische Dörfer und kleine Städte kämpfen mit der Abwanderung der Bevölkerung, die Förderung soll dem entgegenwirken. Aber vielleicht wollen Sie gar nicht nach Italien umziehen, sondern nur eine Ferienimmobilie erwerben? Werfen wir also zunächst einen Blick auf den Immobilienmarkt in Italien.
Immobilienmarkt
Preislich ist der italienische Immobilienmarkt dreigeteilt. Städte wie Rom und Mailand oder beliebte Feriengebiete wie der Gardasee, die Region um Venedig oder die Costa Smeralda im Norden Sardiniens sind extrem teuer. Im Rest des Landes sind die Preise niedriger. Wer nicht in der Nähe großer Städte oder in beliebten Ferienregionen wie an den oberitalienischen Seen oder in der Toskana sucht, kann mit günstigeren Preisen rechnen.
Welche Region passt zu mir?
Die Wahl der italienischen Region ist ganz individuell geprägt und hängt bei Ferienimmobilien nicht zuletzt vom Anfahrtsweg ab. Die Preise, die Infrastruktur und die Lebensqualität in den Regionen Italiens unterscheiden sich stark. Die Toskana ist teuer und international. Ligurien besitzt ein mildes Klima und ist schnell erreichbar. Das Piemont wird unterschätzt und ist preiswerter. Kalabrien ist günstig und ursprünglich.
Vollständiger Überblick: Welche Region Italiens passt zu mir?
Immobilienportale
Die wichtigsten Immobilienportale sind immobiliare.it (deutschsprachige Version verfügbar), casa.it und idealista.it (deutsch verfügbar, nicht alle Artikel). Die Angebote überschneiden sich teilweise, aber nicht vollständig – daher lohnt es sich, die Angebote auf allen drei Portalen durchzusehen.
Tipp: Sobald Sie eine Lieblingsregion oder Stadt für sich eingegrenzt haben, legen Sie am besten eine regelmäßige Suchanfrage an. Dabei lassen sich Filter wie Größe, Preis, Lage oder Energieeffizienz festlegen. So erhalten Sie täglich die Angebote für ihren Zielort per Mail und bekommen ein Gefühl für Preise, Angebot und Dynamiken.
Direkt beim Eigentümer
In Italien ist es üblicher als in Deutschland, direkt beim Eigentümer zu kaufen – ohne Makler. Das spart die Provision, erfordert aber mehr Eigenrecherche, Wissen und juristisches Fingerspitzengefühl. Anzeigen (annunci) auf lokalen Aushängen, zu verkaufen-Schilder mit Telefonnummer, Facebook-Gruppen und Gemeindewebseiten können ergiebig sein.
Makler in Italien
Der italienische Makler (agente immobiliare) arbeitet anders als der deutsche. Er vertritt im Kaufprozess beide Seiten gleichzeitig und erhält von beiden Seiten eine Provision. Das bedeutet, dass er kein einseitiger Anwalt Ihrer Interessen ist. Die Provision liegt typischerweise bei drei bis vier Prozent – jeweils von Käufer und Verkäufer.
Mehr zu den Fachleuten beim Kauf: Notaio, Geometra, Avvocato
Die Besichtigung – Worauf Sie achten müssen
Die Besichtigung ist die wichtigste Gelegenheit um zu verstehen, was Sie kaufen und was Sie nach dem Kauf erwartet.
Prüfen Sie unbedingt:
- Dach: Feuchtigkeitsflecken an der Decke sind ein sicheres Zeichen für ein problematisches Dach. Ein Dachstuhl in schlechtem Zustand ist einer der teuersten Posten bei der Renovierung.
- Feuchtigkeit im Mauerwerk: Steigt Feuchtigkeit von unten auf – erkennbar an salzigen Ausblühungen an den Wänden – ist das aufwändig zu sanieren.
- Elektrik und Leitungen: In alten Häusern sind diese fast immer veraltet und müssen komplett erneuert werden.
- Statik: Risse in tragenden Wänden sind ein Warnsignal. In erdbebenexponierten Gebieten – und das ist ein Großteil Italiens – ist eine Statikprüfung unverzichtbar.
Geometra als Gutachter
Für jede ernsthaft betrachtete Immobilie lohnt es sich, einen unabhängigen Geometra zur Besichtigung mitzunehmen. Er prüft den baulichen Zustand, vergleicht die tatsächliche Bausubstanz mit den Katasterunterlagen und schätzt die Renovierungskosten realistisch ein. Sein Honorar für eine Einschätzung (perizia) liegt typischerweise zwischen 300 und 800 Euro – gut angelegtes Geld.
Fragen, die Sie stellen sollten
- Seit wann steht das Haus leer?
- Gibt es offene Steuerschulden oder Hypotheken auf der Immobilie?
- Sind alle Baumaßnahmen genehmigt?
- Liegt die agibilità – die Bewohnbarkeitsbescheinigung – vor?
- Gibt es Erbschaftsstreitigkeiten unter den Eigentümern?
Das verbindliche Kaufangebot – proposta d’acquisto
Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, folgt die proposta d’acquisto – das schriftliche Kaufangebot. Dieser Schritt ist in Italien verbindlicher als viele Käufer erwarten.
Was die proposta d’acquisto bedeutet
Die proposta d’acquisto ist die Erklärung des Käufers, ein bestimmtes Objekt zu einem bestimmten Preis erwerben zu wollen. Dabei handelt es sich oft um ein vorgedrucktes Formular des Maklers. Das Kaufangebot wird von einer Anzahlung (caparra) begleitet.
Mit diesem Kaufangebot geht der Käufer bereits eine verbindliche Verpflichtung ein. Der Verkäufer kann jedoch weiterhin andere Angebote prüfen. Wenn der Verkäufer das Angebot annimmt, entsteht für beide eine Verpflichtung und die proposta d’acquisto wandelt sich in einen Vorvertrag um.
Anzahlung bei der proposta d’acquisto
Mit dem Kaufangebot wird in der Regel eine erste Summe als Sicherheitsleistung (caparra) fällig – typischerweise ein bis zwei Prozent des Kaufpreises. Wichtig zu verstehen: diese Zahlung erfolgt zu einem Zeitpunkt, an dem der Verkäufer noch nicht gebunden ist. Falls der Verkäufer ablehnt oder ein besseres Angebot annimmt, erhalten Sie die Summe zurück. Falls Sie selbst vom Kaufangebot zurücktreten nachdem der Verkäufer angenommen hat, ist sie verloren.
Diese Zeit nutzen
Die Phase zwischen Proposta und Annahme ist Ihre letzte Gelegenheit zur gründlichen Prüfung. Beauftragen Sie einen Geometra mit der Einsicht in:
- Visura catastale: Katasterauszug mit Eigentümerdaten und Flächenangaben
- Visura ipotecaria: Lastenfreiheit – sind Hypotheken oder Schulden eingetragen?
- Planimetria catastale: Katasterplan – stimmt er mit der tatsächlichen Bausubstanz überein?
- Baugenehmigungen: Sind alle Anbauten und Umbauten genehmigt?
Ungenehmigter Baubestand ist in Italien weit verbreitet – und wird beim Kauf zum Problem des neuen Eigentümers, nicht des alten.
Tipp: Gerade wer ein Haus ohne Makler kauft und das italienische Rechtssystem nicht kennt, kann schon in dieser Phase (Kaufangebot, proposta d’acquisto) einen Notar zur Beratung hinzuziehen. Ein Notar weist auf Fallstricke hin, bevor sie zum Problem werden. Auf der Verbandsseite der Notare können Sie einen Notar finden.
Alle Dokumente erklärt: Katasterauszug, Visura, Planimetria – Was Sie wissen müssen
Der Vorvertrag – contratto preliminare
Der Vorvertrag (contratto preliminare) – auch compromesso genannt – ist in Italien deutlich verbindlicher als ein deutscher Vorvertrag. Mit der Unterschrift beider Parteien entsteht eine echte Kaufverpflichtung.
Die Anzahlung – zwei Möglichkeiten
Mit dem Vorvertrag wird eine Anzahlung fällig. Hier haben Sie zwei Möglichkeiten.
Die caparra penitenziale (Bußgeld) ist eine Anzahlung mit Rücktrittsrecht und beträgt zwischen zwei und vier Prozent der Kaufsumme. Beide Seiten können vom Kauf zurücktreten. Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er die Anzahlung. Sollte der Verkäufer zurücktreten, zahlt er dem Käufer die doppelte Anzahlung zurück. Diese Option wählen Sie, wenn noch Unsicherheiten hinsichtlich des Kaufs bestehen, etwa weil die Finanzierung noch nicht gesichert ist.
Die caparra confirmatoria (Angeld) steht für eine Kaufverpflichtung und liegt zwischen zehn und dreißig Prozent des Kaufpreises. Mit ihr signalisieren Sie ernsthaftes Kaufinteresse. Diese Variante ist verbindlicher, denn tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Auch hier muss der Verkäufer bei einem Rücktritt seinerseits die doppelte Anzahlung zurückzahlen. Wählen Sie diese Option nur, wenn Sie wirklich sicher sind.
Was unbedingt im Vorvertrag stehen muss
- Genaue Beschreibung der Immobilie mit Katasterdaten
- Vereinbarter Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Datum des geplanten Notartermins
- Bei einer Finanzierung: ausdrücklicher Hinweis, dass der Kauf unter dem Vorbehalt des Erhalts des Darlehens steht
- Zustand der Immobilie und zugesicherte Eigenschaften
- Regelung für den Fall von unentdeckten Mängeln
Tipp: Lassen Sie den Vorvertrag von einem Anwalt (avvocato) prüfen, bevor Sie unterschreiben, besonders wenn kein Makler involviert ist oder die Immobilie komplexe Eigentumsverhältnisse hat.
Eintragung ins Liegenschaftsregister
Zwar ist eine Eintragung des Vorvertrags ins Liegenschaftsregister (trascrizione) nicht zwingend vorgeschrieben, sie wird aber besonderes in folgenden Fällen empfohlen:
- bei hohen Anzahlungen
- bei langen Zeiträumen zwischen Vor- und Kaufvertrag
- bei Gefahr der Insolvenz des Verkäufers
Die Eintragung ins Liegenschaftsregister reserviert die Immobilie für Sie. Aus einer privaten Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer wird eine gegenüber Dritten rechtliche wirksame Vereinbarung. Der Verkäufer kann die Immobilie danach nicht mehr an Dritte verkaufen, keine Hypothek darauf eintragen lassen oder sonstiges belastendes Recht darauf begründen. Auch Gläubiger des Verkäufers können ab diesem Zeitpunkt keine Hypothek auf die Immobilie eintragen oder sie pfänden. Damit die trascrizione möglich ist, muss der Vorvertrag vom Notar als öffentliche Urkunde oder als beglaubigte Privaturkunde aufgesetzt werden. Ein einfacher privatschriftlicher Vorvertrag – also ohne Notar – kann nicht eingetragen werden und bietet damit keinen Schutz gegen spätere Hypotheken oder einen Weiterverkauf.
Bei der Registrierung des Vorvertrags zahlen Sie 0,50 Prozent auf die caparra sowie drei Prozent auf weitere Anzahlungen. Diese Beträge werden Ihnen beim finalen Kaufvertrag angerechnet. Die Kosten trägt in der Regel der Käufer.
Notarieller Kaufvertrag – il rogito
Der notarielle Kaufvertrag (rogito oder atto di compravendita) wird in der Regel zwei bis vier Monate nach dem Vorvertrag geschlossen. Mit der Unterschrift geht das Eigentum sofort über. Der Notar bestätigt die Zahlung, überweist die Grunderwerbsteuer und beurkundet die Eigentumsübertragung. Der rogito ist als Kulminationspunkt des Kaufprozesses der Moment, in dem das Eigentum offiziell den Besitzer wechselt.
Ablauf beim Notar (rogito)
Der Notar (notaio) liest den Vertrag vollständig vor – auf Italienisch. Wenn Sie kein Italienisch sprechen, ist ein beeidigter Dolmetscher gesetzlich vorgeschrieben. Viele Notare haben Erfahrung mit internationalen Käufern und können einen Dolmetscher vermitteln.
Beim Notartermin müssen neben dem Notar der Käufer, der Verkäufer, gegebenenfalls Dolmetscher und Makler anwesend sein. Bei einem Darlehen von einer italienischen Bank ist ein Vertreter der Bank anwesend. Die Bank sorgt zudem dafür, dass die Geldsumme punktgenau zum Zeitpunkt der Unterzeichnung überwiesen ist.
Hier noch einmal der Überblick:
- Der Notar verliest den vollständigen Vertragstext.
- Beide Parteien unterschreiben.
- Der Restkaufpreis wird übergeben – per Banküberweisung oder Bankcheck (assegno circolare).
- Der Notar bestätigt die Zahlung.
- Die Grunderwerbsteuer wird vom Notar direkt an das Kastasteramt abgeführt.
- Das Eigentum geht sofort auf den Käufer über.
Die Kosten beim rogito
- Honorar Notar: 3.000 bis 5.000 Euro, je nach Region und Komplexität
- Grunderwerbsteuer: 2 Prozent des Katasterwertes (Erstwohnsitz) oder 9 Prozent (Ferienimmobilie)
- Kataster- und Hypothekensteuer: pauschal je 50 Euro beim Kauf direkt vom Eigentümer
- Maklercourtage: falls nicht bereits vorab bezahlt, typischerweise 3 bis 4 Prozent
Auf alle Dienstleistungen rund um den Kauf fallen zusätzlich 22 Prozent Mehrwertsteuer an.
Alle Kosten im Detail: Nebenkosten und Steuern beim Hauskauf in Italien
Nach dem Kauf
Etwa zwei Wochen nach dem Notartermin (rogito) können Sie eine beglaubigte Kopie des Kaufvertrags beim Notar abholen oder erhalten diese digital zugeschickt. Bewahren Sie sie sorgfältig auf – sie ist das zentrale Dokument Ihres Eigentums.
Anmeldung der Verträge mit Versorgern für Strom, Wasser, Gas
Strom, Wasser, Gas – alle Verträge mit Versorgern müssen auf den neuen Eigentümer umgeschrieben (voltura) oder neu angemeldet werden. Wenn Sie nicht selbst vor Ort sind, können Sie Ihren Geometra oder einen lokalen Verwalter damit beauftragen.
IMU anmelden
Als Eigentümer einer Ferienimmobilie sind Sie verpflichtet, die jährliche Grundsteuer IMU (imposta municipale unica) zu zahlen. Diese wird direkt an die Gemeinde abgeführt – zweimal jährlich, im Juni und im Dezember. Die genaue Rate variiert je nach Gemeinde.
Residenza – ja oder nein?
Wer die günstigere Prima-Casa-Steuer beim Kauf genutzt hat, muss innerhalb von 18 Monaten seinen Wohnsitz (residenza) in der Gemeinde anmelden. Wer als Ferienimmobilien-Käufer gekauft hat, ist dazu nicht verpflichtet – hat aber auch keinen Anspruch auf die Vorteile des offiziellen Wohnsitzes.
→ Alles zur residenza: Residenza anmelden in Italien – ja oder nein?
Renovierung planen
Falls Sie ein Renovierungsprojekt gekauft haben – und das ist in Italien häufig der Fall – beginnt jetzt die nächste Phase. Geometra beauftragen, Genehmigungen klären, Handwerker suchen.
→ Weiter lesen: Renovierung in Italien planen – was Sie wissen müssen bevor der erste Stein fällt
Der Schlüssel
im Postfach.
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