Dokumente zur Prüfung einer Immobilie – Hauskauf in Italien

Sie haben ein passendes Haus gefunden? Wunderbar! Dann sollten Sie das Objekt der Begierde jetzt auf Herz und Nieren prüfen. Wenn Sie über einen Immobilienmakler kaufen, übernimmt dieser die Prüfung für Sie. Wer ohne Makler kauft oder einfach wissen will, welche Prüfungen beim Hauskauf in Italien notwendig sind, findet die erforderlichen Dokumente hier erklärt. Welche Informationen enthalten die Dokumente? Wo erhalten Sie die Dokumente? Worauf müssen Sie achten?

Wer prüft die Dokumente – und wann?

Die Prüfung der Dokumente zu einer Immobilie erfolgt idealerweise in zwei Phasen: eine erste grobe Prüfung sollte vor dem Kaufangebot (proposta d’acquisto) und eine zweite gründliche Prüfung in der Phase vor dem Vorvertrag (contratto preliminare oder compromesso) erfolgen.

Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, zum Kauf beim Kataster- und Liegenschaftsregister das Nichtvorhandensein von Hypotheken und Pfändungen zu überprüfen sowie die komplette stadtplanerische Übereinstimmung (conformità urbanistica) der Immobilie mit dem Kataster sicherzustellen. Diese Prüfung findet jedoch vor dem Kaufvertrag (rogito) statt – also sehr spät im gesamten Kaufprozess.

Wer früher wissen will, was genau er zu kaufen beabsichtigt, beauftragt einen Geometra mit einer unabhängigen Vorprüfung. Dessen Honorar von 300 bis 800 Euro für eine erste Einschätzung (perizia) ist gut investiertes Geld, denn der Geometra kann auf Probleme hinweisen, bevor eine vertragliche Bindung entsteht.

Der Katasterauszug – visura catastale

Der Katasterauszug (visura catastale) ist das zentrale Dokument beim Kauf einer Immobilie in Italien. Er enthält die offiziellen Registrierungsdaten des Objekts: den Namen des Eigentümers, die Adresse, die Katasterkategorie, Angaben zur Fläche und den Katasterwert, der als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer (IMU) dient. Wichtig: Der Kataster ist kein Grundbuch im deutschen Sinne – er hat primär eine steuerliche Bedeutung, keine rechtliche.

Was Sie prüfen müssen: Der Katasterauszug (visura catastale) muss den tatsächlichen Eigentümer korrekt ausweisen. Bei Erbschaften oder Schenkungen in der Vergangenheit können Unstimmigkeiten entstanden sein. Stimmt der Name mit der Person überein, die Ihnen die Immobilie verkaufen will? Prüfen Sie außerdem, ob die angegebene Fläche mit der tatsächlichen Fläche übereinstimmt.

Wo erhältlich: Beim Finanzamt (Agenzia delle Entrate), online über Dienste wie „Visure catastali“ oder über einen Geometra oder Notar.

Der Grundriss im Kataster – planimetria catastale

Die Planimetria catastale ist der offizielle Grundriss der Immobilie wie er im Kataster eingetragen ist. Sie zeigt Raumaufteilung, Fläche und Lage der Räume. Weichen der tatsächliche Grundriss und der eingetragene Grundriss voneinander ab, etwa weil ein Raum angebaut, eine Wand versetzt oder ein Dachboden ausgebaut wurde, ohne die Änderung zu melden, liegt ein abuso edilizio vor, ein nicht genehmigter baulicher Eingriff.

Warum dieses Dokument so wichtig ist: In Italien wurden über Jahrzehnte zahllose Umbauten ohne Genehmigung oder ohne Aktualisierung des Katasters durchgeführt. Ein abgetrenntes Zimmer, eine neu eingezogene Wand, ein umgebautes Bad – nichts davon taucht automatisch in der planimetria catastale auf.

Prüfen Sie daher, ob die planimetria catastale mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmt und ob nichts ohne Genehmigung verändert wurde. Weicht die planimetria von der Realität ab, muss sie vor dem finalen Kaufvertrag (rogito) angepasst werden. Hierfür müssen Sie Zeit und Geld einplanen.

Wichtig: Ein Verkäufer ist verpflichtet, Abweichungen zwischen Katasterplan und tatsächlichem Zustand vor dem rogito zu bereinigen. Tut er es nicht, bleibt das Problem nach dem Kauf an Ihnen hängen, inklusive möglicher Bußgelder.

In Vorbereitung auf den notariellen Kaufvertrag (rogito) prüft der Notar die Übereinstimmung der bei der Baubehörde hinterlegten Genehmigungen mit dem aktuellen Zustand des Objekts (conformità urbanistica). Abweichungen können den Kaufprozess blockieren. Auch deshalb ist eine Vorprüfung schon vor der Abgabe eines Kaufaufgebots sinnvoll.

Wo erhältlich: Ebenfalls beim Finanzamt (Agenzia delle Entrate) oder über einen Geometra.

Lastenfreiheit prüfen – visura ipotecaria

Die visura ipotecaria (oder ispezione ipotecaria) zeigt, ob auf die Immobilie Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen eingetragen sind. So vermeiden Sie es, eine Immobilie zu kaufen, die mit Schulden des Vorbesitzers belastet ist.

Was Sie prüfen müssen: Achten Sie auf eingetragene Hypotheken (ipoteche), Pfändungen (pignoramenti) und Vorkaufsrechte (diritti di prelazione). Eine Hypothek muss vor dem Kaufvertrag (rogito) gelöscht werden. Der Notar überwacht dies, aber Sie sollten Bescheid wissen und selbst nachsehen.

Wo erhältlich: Beim Liegenschaftsregister (Conservatoria dei Registri Immobiliari) des Finanzamts (Agenzia delle Entrate). Kann online (gegen geringes Entgelt) oder über eine Fachperson wie eine/n Geometra angefordert werden.

Nachweis der Bewohnbarkeit – agibilità

Die agibilità (früher abitabilità) ist die amtliche Bescheinigung der Gemeinde, dass die Immobilie als Wohnraum genutzt werden darf. Sie bestätigt, dass das Gebäude den baurechtlichen, hygienischen und energetischen Mindestanforderungen dafür entspricht.

Warum das wichtig ist: Eine Immobilie ohne den Nachweis der agibilità ist offiziell nicht bewohnbar. Ein fehlender Nachweis der agibilità kann bedeuten, dass das Gebäude nie die notwendigen Abnahmen erhalten hat, dass illegale Umbauten stattgefunden haben oder dass wesentliche technische Anforderungen nie erfüllt waren. Bei älteren Immobilien fehlt das certificato di agibilità häufig, etwa weil es nie beantragt wurde oder verloren gegangen ist.

Was tun wenn der Nachweis der agibilità fehlt? Das Fehlen der agibilità ist nicht notwendigerweise ein Ausschlusskriterium, wird aber zum Argument in den Verhandlungen. Entweder der Verkäufer beschafft den Nachweis vor dem Kauf oder der Preis wird entsprechend reduziert und Sie übernehmen die Beschaffung selbst. In jedem Fall sollte ein Anwalt oder Geometra die Konsequenzen einschätzen.

Wo erhältlich: Beim zuständigen Gemeindeamt (Comune) oder über den Geometra.

Baugenehmigungen und städtebauliche Konformität

Für jeden Umbau, Anbau oder Eingriff in die Bausubstanz ist in Italien eine Genehmigung erforderlich. In der Praxis wurden jedoch über Jahrzehnte zahllose Eingriffe ohne Genehmigung vorgenommen – von der abgetrennten Küche bis zum angebauten Wintergarten.

Stellen Sie sicher, dass die Dokumentation vollständig ist – Eigentumsnachweis, Katasterunterlagen, sämtliche Baugenehmigungen, denn nicht genehmigte Bausubstanz wird mit dem Kauf zum Problem des neuen Eigentümers.

Die relevanten Dokumente:

Die ursprüngliche Baugenehmigung für das Gebäude (concessione edilizia / permesso di costruire). Sie bestätigt, dass das Haus legal errichtet wurde. Bei Immobilien, die vor 1967 errichtet wurden, existiert häufig keine solche Genehmigung. Sobald der Bau nachweislich vorher erfolgte, ist das Fehlen unproblematisch.

Wichtig: stimmt das genehmigte Gebäude mit dem überein, wie es tatsächlich existiert?

CILA, SCIA – Meldungen für spätere Umbaumaßnahmen. Diese sollten für alle relevanten Umbauarbeiten vorliegen.

Condono edilizio – Bauamnestie. In Italien gab es mehrere Amnestien für illegale Baumaßnahmen. Prüfen Sie ob auf der Immobilie ein condono läuft oder ob eine Zahlung aussteht.

Wo erhältlich: Beim Stadtplanungsamt (Ufficio Tecnico) der Gemeinde. Die Beschaffung dauert oft Wochen (oder sogar Monate). Sie sollten also frühzeitig anfragen und ggf. einen Geometra zu Rate ziehen / beauftragen.

Atto di provenienza

Der Nachweis der Herkunft (provenienza) der zeigt, wie der Verkäufer das Eigentum erworben hat – durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung. Er zeigt, ob die Eigentumsübertragung rechtlich sauber verlaufen ist. Bei Erbschaften und Schenkungen ist Vorsicht geboten: Es könnten ungeklärte Ansprüche anderer Erben bestehen, die einen Verkauf unter Umständen später anfechten.

Energieausweis (attestato di prestazione energetica, APE)

Der APE ist das italienische Pendant zum deutschen Energieausweis. Er ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben – ohne gültigen Energieausweis kann kein Kaufvertrag (rogito) beurkundet werden.

Der APE klassifiziert die Immobilie auf einer Skala von A4 (sehr effizient) bis G (ineffizient). Er gibt Hinweise auf die zu erwartenden Heizkosten und auf mögliche energetische Gebäudesanierungsmaßnahmen für die Förderprogramme wie der Ecobonus in Frage kommen. Ältere Bestandsimmobilien in ländlichen Regionen befinden sich häufig – und wenig überraschend – im unteren Bereich (F, G), ein wichtiger Hinweis für die Renovierungsplanung.

Prüfen Sie, ob ein Energieausweis (APE) vorhanden und gültig ist und ob er mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmt. Ein veralteter oder gefälschter APE ist kein seltenes Problem. Lassen Sie im Zweifelsfall eine unabhängige Bewertung erstellen.

Weitere wichtige Dokumente

Regolamento condominiale: Bei Eigentumswohnungen oder Immobilien in einer Anlage regelt das Kondominiumsreglement die Nutzungsrechte, Pflichten und Kostenteilung. Es enthält auch Informationen zu Beschränkungen – etwa ob Haustiere erlaubt sind oder ob Kurzzeitvermietung möglich ist.

Situazione pagamenti condominiali: Eine Bestätigung des Verwalters (amministratore) dass der Vorbesitzer keine offenen Kondominiumsbeiträge schuldet. Eventuell ausstehende Beträge können auf den neuen Eigentümer übergehen.

Dichiarazione di conformità degli impianti Konformitätserklärungen für Elektrik und Gasleitungen. Prüfen Sie, ob Strom, Wasser und Heizungen funktionieren und den gesetzlichen Regelungen entsprechen.

Die vollständige Checkliste

Kataster

• Visura catastale (aktuell, nicht älter als 3 Monate)
• Planimetria catastale (stimmt mit Realität überein?)
• Visura ipotecaria (keine Hypotheken, keine Pfändungen)

Rechtliches & Eigentum

• Atto di provenienza (Eigentumsnachweis)
• Identität des Verkäufers bestätigt
• Keine laufenden Rechtsstreitigkeiten

Städtebaulich (confirmità urbanisctica)

• Agibilità vorhanden
• Originale Baugenehmigung (permesso di costruire / concessione edilizia)
• Alle Umbaugenehmigungen (CILA, SCIA, ggf. condono)
• Planimetria stimmt mit Baugenehmigung überein

Technisch

• APE vorhanden und gültig
• Konformitätserklärungen für Elektrik und Gas
• Keine sichtbaren Schäden (Feuchtigkeit, Risse, Dach)

Bei Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus (Condominium)

• Regolamento condominiale (bei Eigentumswohnung)
• Keine offenen Zahlungen (des Vorbesitzers)
• Keine beschlossenen außerordentlichen Arbeiten (Amministratore fragen)

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Fazit

Dokumente zu beschaffen klingt mühsam. Es ist mühsam. Aber jedes Dokument auf dieser Liste hat in der Vergangenheit schon einmal verhindert, dass jemand ein Problem gekauft hat. Beauftragen Sie einen Geometra, der die Prüfungen für Sie übernimmt. Fangen Sie früh an, denn manche Dokumente zu beschaffen kann Wochen dauern.

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