Wer in Italien eine Immobilie besitzt, hat steuerliche Pflichten – unabhängig davon, ob er dort gemeldet ist oder nicht. Die Steuern fallen in zwei Kategorien: laufende Abgaben an die italienische Gemeinde und den Staat, und – je nach Wohnsitz – Meldepflichten im Heimatland. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten Positionen.
Die Grundsteuer IMU
Die Imposta Municipale Unica ist die jährliche Grundsteuer auf Immobilien in Italien. Sie wird von der Gemeinde erhoben und ist für nahezu jeden Eigentümer relevant – mit einer wichtigen Ausnahme: Wer die Immobilie als offiziellen Erstwohnsitz (prima casa) angemeldet hat und dort tatsächlich lebt, ist in den meisten Fällen von der IMU befreit. Luxusimmobilien der Katasterkategorien A/1, A/8 und A/9 sind davon ausgenommen und zahlen auch als Erstwohnsitz IMU.
Für Ferienimmobilien, Zweitwohnsitze und alle übrigen Objekte fällt die IMU an. Die Berechnungsgrundlage ist nicht der Marktwert, sondern der Katasterwert – dieser liegt in der Regel deutlich darunter. Der Standardsteuersatz für sonstige Immobilien beträgt 8,6 Promille des berechneten Katasterwertes, wobei jede Gemeinde diesen Satz innerhalb gesetzlicher Grenzen nach oben oder unten anpassen kann.
Tipp: Ab 2025 sind die Gemeinden verpflichtet, ihre IMU-Sätze über das Finanzministerium zu veröffentlichen – spätestens bis Ende Oktober des jeweiligen Jahres. Aktuelle Sätze Ihrer Gemeinde finden Sie auf der Website des Dipartimento delle Finanze (finanze.gov.it) oder auf der Webseite ihrer Gemeinde.
Die IMU wird in zwei Raten gezahlt: Die erste Rate (Anzahlung, acconto) ist jeweils am 16. Juni fällig, die zweite Rate (Saldo, saldo) am 16. Dezember. Diese Fristen gelten für Einwohner und Nichtansässige gleichermaßen. Sie erhalten keine Zahlungserinnerung der Gemeinde, müssen also die Frist selbst im Blick behalten.
Zahlung erfolgt ausschließlich über das Formular Modello F24, das online oder über eine italienische Bank eingereicht und beglichen werden kann.
Die Müllgebühr TARI
Die Tassa sui Rifiuti (TARI) wird jährlich von der Gemeinde erhoben und deckt die Kosten der Abfallentsorgung. Die Höhe richtet sich nach der Wohnfläche der Immobilie und der Anzahl der gemeldeten Bewohner. Auch für Nichtansässige, die ihre Immobilie nur zeitweise nutzen, fällt die TARI an. Einige Gemeinden sehen für nicht ganzjährig genutzte Immobilien Reduzierungen vor. Das ist aber keine Regel, sondern eine Ausnahme. Fragen Sie daher bei Ihrer Gemeinde (comune) nach.
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen cedolare secca
Wer die eigene Immobilie vermietet, muss die Einnahmen in Italien versteuern. Die einfachste und in den meisten Fällen günstigste Option ist die cedolare secca: eine Pauschalsteuer von 21 Prozent auf die Bruttomieteinnahmen, die die reguläre Einkommensteuer auf diese Einkünfte vollständig ersetzt. Nebenkosten, Reparaturen und sonstige Ausgaben können dabei nicht abgezogen werden. Der Satz gilt auf den vollen Mietbetrag. Für Verträge mit vereinbartem Mietzins (contratto a canone concordato) gilt ein reduzierter Satz von 10 Prozent.
Die cedolare secca muss beim Registrieren des Mietvertrags bei der Agenzia delle Entrate ausgewählt werden. Bei kurzfristigen Vermietungen über Plattformen wie Airbnb gilt seit 2024 ein erhöhter Satz von 26 Prozent ab der zweiten Immobilie.
Wichtig: Auch wer nur gelegentlich vermietet, unterliegt der Steuerpflicht in Italien. Es gibt keine Freigrenze für Mieteinnahmen bei Nichtansässigen.
Was gilt im Heimatland? Hinweis für deutsche, österreichische und Schweizer Eigentümer
Für in Deutschland gemeldete Eigentümer: Das primäre Besteuerungsrecht für Mieteinnahmen aus einer in Italien gelegenen Immobilie liegt bei Italien als Belegenheitsstaat (Quellenstaat). Da Italien zur EU gehört, sind diese Einnahmen in Deutschland steuerfrei. Sie unterliegen auch nicht dem Progressionsvorbehalt und müssen nicht in der deutschen Einkommensteuererklärung angegeben werden. Eine Doppelbesteuerung entsteht also nicht. Allerdings gilt das umgekehrt auch für Verluste: Wer in Italien Verluste aus Vermietung hat, kann diese nicht in Deutschland geltend machen.
Für in Österreich gemeldete Eigentümer: Auch zwischen Österreich und Italien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, das die Besteuerung der Mieteinnahmen in Italien regelt. Die genaue Anwendung sollte mit einem österreichischen Steuerberater abgestimmt werden.
Für in der Schweiz gemeldete Eigentümer: In der Schweiz fällt auf im Ausland gelegenes unbewegliches Vermögen keine Vermögenssteuer an. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Schweiz und Italien regelt, dass Mieteinnahmen in Italien besteuert werden. Schweizer Eigentümer sollten prüfen, ob und wie das ausländische Immobilienvermögen in der Schweizer Steuererklärung anzugeben ist.
Wichtig: In Italien gilt – anders als in Deutschland – die Selbstveranlagung: Sie sind selbst verpflichtet, sich über Ihre Steuerpflicht zu informieren und ihr nachzukommen. Es gibt keine automatischen Bescheide. Wer seiner Steuerpflicht nicht nachkommt, riskiert Mahnungen und Gebühren.
Übersicht: Laufende Steuern für Immobilienbesitzer in Italien
| Steuer | Wer zahlt? | Fälligkeit | Bemerkung |
|---|---|---|---|
| IMU | Alle Eigentümer (außer Erstwohnsitz) | 16. Juni / 16. Dez. | Satz je nach Gemeinde |
| TARI | Alle Eigentümer | Je nach Gemeinde | Auch für Nichtresidenten |
| Cedolare Secca | Nur bei Vermietung | Mit Steuererklärung | 21 % pauschal, 26 % ab 2. Ferienwohnung |
Das Wichtigste im Überblick
- Die IMU fällt für Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze immer an – zweimal im Jahr, ohne Erinnerung.
- Die TARI ist eine kommunale Müllgebühr, die auch Nichtresidenten zahlen.
- Wer vermietet, wählt am besten die Cedolare Secca – 21 % pauschal, einfach, ohne Abzüge.
- Mieteinnahmen aus Italien sind für in Deutschland gemeldete Eigentümer in Deutschland steuerfrei.
- Italien funktioniert nach Selbstveranlagung – niemand schickt Ihnen einen Bescheid. Sie sind selbst verantwortlich.
- Für eine individuelle Steuerberatung ist ein italienischer Steuerberater (commercialista) empfehlenswert.
